Як зробити поділ нерухомого майна: земельні ділянки і житлова нерухомість

Першим кроком поділу нерухомого майна є визначення форми власності. Нерухоме майно може бути в особистій приватній власності, спільній частковій власності, спільній сумісній власності та інших формах власності, які можуть бути визначені українським законодавством.

Частіше за все, необхідність робити поділ нерухомого майна виникає у подружжя чи спадкоємців, що є співвласниками.

Договір про поділ майна стане документом, що підтверджує право власності одного з співвласників на свою частку нерухомого майна (окрім земельних ділянок).

Спільна власність поділяється на:

• Спільна сумісна власність - спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності. Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. Майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім'ї, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі.

Спільна сумісна власність передбачає, що майно належить декільком особам, при цьому кожен власник має право на користування цим майном та може розпоряджатися своєю долею майна, тобто може продати свою частину, передати її в дар, спадкувати тощо. Однак, при продажі своєї частини майна, власник не має права відчужувати частину майна іншого співвласника без його згоди.

• Спільна часткова власність - власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності. Спільна власність також вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

Спільна часткова власність передбачає, що кожен власник має визначену частку в майні та може розпоряджатися своєю часткою майна без згоди інших співвласників. Однак, при цьому, власники не можуть розпоряджатися майном як цілісним об'єктом без згоди інших співвласників.

Законодавство України передбачає різні процедури поділу нерухомого майна спільної сумісної власності та спільної часткової власності.

При поділі майна, яке знаходиться у спільній сумісній власності, майно може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними, крім випадків, установлених законом. У разі поділу право спільної сумісної власності на майно припиняється. При цьому частки співвласників є рівними, але можуть бути змінені за домовленістю співвласників, за законом або на підставі рішення суду.
При поділі спільної сумісної власності, власники майна повинні спочатку домовитися про поділ майна між собою за взаємною згодою. Якщо домовитися не вдається, будь-який з власників має право подати позов до суду з метою поділу майна. Суд призначає експертизу майна та визначає співвласникам їх частки в майні. Після цього, майно розподіляється між власниками з урахуванням їх часток.

При поділі майна, яке знаходиться у спільній частковій власності, майно може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу право спільної часткової власності припиняється.
При поділі спільної часткової власності, власники майна можуть розподілити майно за взаємною згодою і скористатися послугами нотаріуса для складання акта про поділ майна. Якщо домовитися не вдається, будь-який з власників може подати позов до суду з метою поділу майна. Суд визначає частки кожного з власників в майні та видає рішення про поділ майна, яке може бути виконане нотаріусом.

Отже, різниця між процедурами поділу нерухомого майна спільної сумісної власності та спільної часткової власності полягає в тому, що у випадку спільної сумісної власності, спочатку необхідне визначення часток в майні, тоді як у випадку спільної часткової власності можливо одразу скористатися послугами нотаріуса для складання Договору про поділ майна.

Важливо розрізняти поняття "поділ" та "виділ" для нерухомого майна у спільній частковій власності.

При поділі майно, що знаходиться в спільній частковій власності, поділяється між усіма співвласниками, і правовідносини спільної часткової власності припиняються.

Виділ проводиться лише у випадках, коди співвласників більше ніж 2. При виділі правовідносини спільної часткової власності припиняються лише для того співвласника, частка якого виділяється.

Перед проведенням поділу нерухомого майна, яке знаходиться в спільній сумісній власності, необхідно здійснити процедуру виділення частки. Ця процедура передбачає, що кожен співвласник матиме окрему частку в майні, яка буде відображена у відповідних документах.

Процедура виділення частки передбачає оцінку майна, визначення розміру частки кожного з власників, оформлення документів та внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Важливо зазначити, що процедура виділення частки є окремою процедурою від поділу майна. Тому, її необхідно здійснювати перед проведенням будь-якого розподілу нерухомого майна, яке перебуває в спільній власності.

Для поділу необхідно враховувати наступні моменти:

• Поділ нерухомості повинен відповідати державним будівельним нормам.
• Співвласники оформили право власності або право користування на земельну ділянку під будинком.
• Існує технічна можливість виділити кожному співвласнику відокремлене приміщення з власним входом. Приватний будинок чи квартира підлягає розподілу тільки в тому випадку, якщо його технічно можливо поділити на дві окремі частини, що відповідають розміру часток подружжя в праві власності. Якщо поділ технічно можливий, але з відступом від частки чоловіка, суд може провести поділ зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації тому з подружжя, чия частка зменшилася.
• За наявності самочинно збудованих об’єктів нерухомого майна - документи щодо виділу готуються тільки після визнання права власності на них відповідно до Закону. Самочинно збудовані об’єкти нерухомого майна до розрахунку не включаються.

Поділ може бути здійснено за домовленістю між співвласниками, або у судовому порядку.

Якщо об’єктом поділу є земельна ділянка, то регулювання земельних відносин відбувається із застосуванням норм Земельного кодексу України.

• Підписання нотаріально посвідченої згоди на поділ земельної ділянки.
• Виготовлення землевпорядною організацією технічної документації із землеустрою щодо поділу.
• Отримання Витягу ДЗК.
• Державна реєстрація права.

Для поділу будинку та земельної ділянки в судовому порядку необхідно звертатись до суду з позовною заявою про виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. В позові повинно бути
обґрунтована технічна можливість виділити частку в натурі.

Обґрунтування позову: зазвичай це висновок судової будівельно-технічної експертизи, який за своєю суттю, дублює/замінює висновок БТІ. Таку експертизу також можна замовити в приватному порядку. Адреси сайтів судово-експертних установ: https://kise.ua/vidi-ekspertiz/budivelno-tehnichna.html,
https://nise.com.ua/budivelno-tehnichna-ekspertyza